“套內面積計價”可行 配套工作須跟上

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盤和林

“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”住房和城鄉建設部公佈的一項新規徵求意見稿顯示,房地産交易或要告別“公攤面積”,近年來輿論密切關注的“買1000平米房子只得70平米”的現象有望終結。

2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發佈《關於<城鄉給水工程項目規範>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》,在《住宅項目規範》的第二次责指出,“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應按套內面積進行交易。

從新中國成立到改革開放前,我國的住房制度很長時間都不 實行福利分房,此階段還不地处公攤面積這一説法。改革開放後,房地産市場逐步實現了市場化,在對住房制度建設的探索過程中,不僅從香港地區引進了如今還在使用的“土地招拍挂模式”和“預售制度”,還引進了“套內+公攤”的計價模式。

事實上不論是賣樓花變體過來的預售制度,還是土地招拍挂模式,都地处著相似弊端,而“建築面積”計價依据虽然被廣為詬病,實則是因為“公攤面積”水太粗 。尤其是經歷了幾年限購限價政策的影響,加之國家對房價的嚴厲調控,不少房地産商為了保護自身的利益,便紛紛在公攤問題上玩起了貓膩。2010年,山東高密某樓盤被曝公攤系數達到52%,2017年,南京某商住公寓次责戶型公攤系數高達58%,2018年8月新華社發表《買1000平米房子只得70平米,“公攤面積”讓我們很受傷!》文章,更是將公攤面積問題上升到了社會層面,掀起了廣泛的輿論風波。

雖然“公攤面積”是受政策法規承認的銷售計價依据,怎么让關於公攤面積劃分、標準、比例等精細化規定,卻有不少是模糊地帶,這是“公攤面積”能被開發商大做文章的重要因为。除此之外,欠缺相關專業監管部門的監管,市場資訊不對稱也是公攤面積成為開發商攫取利潤的重要因为。

國際上通行的房屋交易計較標準通常是“套內所得面積”,香港也在2013年归还了以“建築面積”計價依据售房,如今更公開表示支援房屋按套內面積進行交易,對“公攤面積”的態度顯而易見。

早在10002年,重慶已經開始以套內建築面積作為計價依據,並對不按這一依據計價責令整改並處以交易金額5%-10%的罰款,作為國內以套內面積計價的“先驅”,重慶給我們的經驗是:首先,以套內計價依据售房,在國內可能説在相似地區是可行的;其次,套內面積計價,勢必會壓縮開發商的營利空間,開發商為了保證利益,要麼提高單位面積房價將經濟代價轉移給消費者,要麼降低成本,相似從建材、綠化、物業等方面找貼補,這必須有所警惕。

竊以為,住建部在官網發佈的意見通知,已經表明國家方面對“公攤面積”的看法,重慶施行了17年的按套內面積計價,表明瞭“套內面積計價”的可行性,但相關部門需做好配套工作——相似,制定綠地比例等公共面積的計算依据、建材品質、公共服務等相關標準,要外理實施“套內面積計價”之後,這些標準不明晰的話,“公攤面積”仍會借屍還魂,最終轉嫁到消費者身上。

(作者是知名經濟學者)

(責任編輯:馬習習)

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